分步推进物业税改革

浏览量:  次发布时间:2012-04-04 09:49  评论(0)

为落实中央提出的物业税改革设想,我中心物业税改革课题组连续三年多开展了关于物业税的政策研究。前两期研究成果已经报有关部门,并公开出版。本期研究中,课题组赴试点城市进行了调研,并召开了有财政部、税务总局、住房与城乡建设部、国土资源部等部门的干部和研究机构专家参加的座谈会,交流了研究的初步成果,听取了意见。现将课题组的主要结论与政策建议报告如下。

一、开征物业税的可能影响

第一,物业税对地方财政收入的影响

物业税的影响取决于物业税的征收范围、税基、税率等因素,综合考虑多种因素,目前比较一致的看法是,首先将现行的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税三种税合并改革成以市场评估价值为税基的物业税,以初始期不增加企业税负总规模为原则确定税率。按照上述方案,物业税在开征初期,其税收总额与现行“三税”基本相当,2005年房地产“三税”的总规模为573亿元,占地方税收总量的5.1%,占地方财政收入总量的3.8%。因此,物业税暂时难以成为地方税的主体税种。但是,随着未来经营性地产价值的升值,物业税税基将相应扩大,从中长期看,物业税收入的规模将持续增长。

对居民住宅开征物业税,实质上是开辟了新税源。其对财政收入的贡献,同样取决于税率、税基的免征额等因素,如果其税率与经营性房地产相同,且不设立免征额,则这部分税收最高可能相当于对经营性不动产物业税税收的3倍左右。如果按城市人均住房面积设置免征额,则在初期其对地方税收的贡献很有限。不过,随着城市化的不断推进,对居民住宅的物业税增长的潜力很大。

总之,物业税在短期内难以成为地方财政的主体税种,但增长潜力大,从长期看,可能成为地方财政收入的重要税种之一。

第二,物业税对房地产市场价格的影响

从住宅需求的角度看,开征物业税后,购房者将把未来的物业税贴现,从而愿意支付的房价比没有物业税会下降,同时,不动产持有成本的增加,会令投资性和投机性需求受到一定程度的抑制。从供给角度看,地方政府有了物业税这一新的税源,有利于减少对土地出让金的过度依赖,推动地方政府将改进基础设施、增加物业价值作为新的政策取向,有利于减弱地方政府一次性高价出让住宅用地的动机。对开发商而言,物业税将增加开发商囤积土地和房屋的成本。对拥有可出租住房的家庭而言,也会增加空置成本,促进其出租或出售其住房,因此有利于盘活现有的存量住房资源,增加供给。综合其对供需双方的影响,可以看出,物业税对于平抑住房价格具有一定的作用。

第三,物业税对居民家庭的影响

对于已经拥有住宅的自住家庭而言,开征物业税将导致其必须将每年可支配收入的一部分用于缴纳物业税,而且不可能转移出去,是一种新增的税负。如果政府在开征物业税时设定合理的免征额,将使中低收入家庭在相当一段时期免交物业税,只有中高收入家庭承受物业税。因此物业税具有一定的收入再分配效应。

对于新购房者而言,物业税平抑了房价,从而令其降低购房的初始投资,因而有利于其更好地实现住房需求。

拥有第二套住宅的家庭,其持有成本上升, 因此将促使其出租或出让,有利于盘活存量住房,节约土地资源。但在供求关系偏紧的条件下,物业税可能全部或部分转嫁给租房者,增加租房者的负担。

二、开征物业税面临的障碍

1、评估能力的制约。物业税将以不动产的市场现值为征税的税基,因此,高效的批量评估技术的运用,是获取所有应税不动产的市场现值的基础。这就要求征税机关具备相应的评估能力。

在大部分城市,不动产登记资料等评估不动产现值的基础数据还不够完善;各地需要确定本地模型参数,才能开展批量评估;这需要每个城市有一支专业技术队伍,并有能力在较短的时间里采集本地样本数据,确定模型参数。总体而言,全面评估所需的人力和时间投入将会十分繁重。因此,短期内尚难以具备充足的评估能力。

2.纳税人的抵触。物业税是一种财产税性质的税赋,对于一个缺乏为财产纳税传统的国家而言,纳税人对交纳物业税会产生一定的抵触情绪。第一,对居民而言,物业税是新增的一个税种,开征物业税的同时没有对应减少其他税赋。而国家财政状况良好,缺乏出台新税种的足够理由;第二,目前关于物业税的舆论宣传,将物业税误导为一种调节贫富差距和抑制房地产投机的工具,大部分纳税人(特别是中低收入家庭)并不认为自己应该缴纳物业税。第三,西方国家的物业税税款的使用往往与纳税人的切身利益相关,而我国基层政府管理范围较大,纳税人难以得知物业税的具体使用方向,因此缺乏缴纳物业税的自觉性;第四,纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备。如果不能有效化解纳税人的抵触情绪,仓促出台物业税,可能出现大面积欠税的问题。

3.税务机关征收能力的制约。成熟市场经济体中,透明公正的税收制度、高效的金融服务体系、完善的信用体系等,共同构成保证税收入库的因素。目前我国税务机关征税主要是针对法人征税,对个体工商户采取定额税的方式,个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税,则意味着税务机关要面对千家万户的居民,如何高效地征收,将是税务机关的一大挑战。

三、分步推进物业税的政策建议

第一,开展对经营性不动产开征物业税的“实转”试点。将目前对经营性不动产所征收的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并成物业税,以评估的市场价值为物业税的税基,以总体上不增加税负为原则,确定税率。

第二,在“实转”试点成功的基础上,先全面推行对经营性不动产开征物业税。对居民用不动产开征物业税在今后条件、时机成熟时再予考虑。

第三,对居民用不动产征收物业税,应合理设置免征额,实现对居住用不动产的区别对待。免征额的设计应包含一个城市的平均居住面积、平均房价和家庭人口数等因素,通过免征额的设定,在开征物业税初期将大部分普通家庭暂不纳入征税范围。

第四,大力加强评估能力。一是要推广计算机支持的批量评估方法,税务总局应该从试点城市中选择几种成功的模型,向各地推荐;二是要大力开展评估人才的培训,中央财政可考虑对经济欠发达地区给予补贴;三是要加强地税、土地、房管等部门的协调与合作;四是要健全关于土地与房屋的统计工作。

第五,探索物业税征收的有效方式。一要公开所有物业税的评估值结果和免征税额,既有利于纳税人查询,又可起到公众监督作用;二要建立对评估结果的申诉制度,一旦纳税人对评估结果有异议,有规范的程序来解决争端;三是各地应探索有效的征收办法;四要按照有关税法,规定滞纳金、税收保全及其他惩罚机制。

第六,加强纳税人宣传教育。加强对物业税的宣传教育,使纳税人从内心里接受物业税,才能最终保证物业税改革取得成功。

第七,颁布《物业税条例》。征收物业税必须依法办事,由中央政府颁布《物业税条例》,尽可能详尽地作出规定。

(国务院发展研究中心“物业税改革研究”课题组 报告执笔:隆国强 林家彬 倪红日 王晓明)

   (中国房地产信息网 www.crei.cn)  (作者:国务院发展研究中心“物业税改革研究”课题组)


来源:本站
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