开征物业税对房地产市场的影响

浏览量:  次发布时间:2012-04-04 09:49  评论(0)

一、讨论的前提

自十六届三中全会通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”以来,开征物业税将对房地产市场产生什么样的影响成为一个受到广泛关注的话题。但纵观各方的讨论可以发现,由于讨论者心目中的物业税的内涵各不相同,因此讨论往往缺乏共同的前提,或者说并没有很好地“锁定”讨论的对象,结果呈现出“盲人摸象”般的各执一词。因此,在本文展开对于这个题目的讨论之前,有必要将我们在《中国不动产税制设计》一书中对物业税所作的框架性设计的相关要点在此简要重申,以作为进一步讨论的基础。

(1)物业税是财产税性质的赋税,其课税对象是企业和个人所拥有的不动产。

(2)物业税不是“将一次性收取的土地出让金分年收取”,土地出让金属于地租的范畴,租与税有本质的不同。

(3)在不动产的保有环节,将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为统一的物业税,实现税种的简化和内外税制的统一。彻底改变目前房地产税制流通环节畸重、保有环节畸轻的现状。

(4)以房地产的市场评估价值为计税依据。同时规定一定额度的免征额,以体现保障公民基本居住需求的政策取向。

(5)对每个纳税主体以其拥有的全部房地产价值作为征税对象。

(6)免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则”,即80%的税收来自20%的纳税主体,各地方处于平均居住水平以下的居民无需纳税或只交纳很少的税。

(7)对于税率和免征额的确定,给予地方政府一定的自由裁量权。

(8)物业税作为地方税,并成为层级较低的地方政府的主要税收来源。

(9)首先对工商企业所属不动产和城市高档居住用房开征,尔后逐步将其他居民用房等纳入征收范围。

(10)在开征物业税的同时对现行的房地产税费制度进行全面的清理,取消那些不合理的收费项目,使总体税费负担水平保持基本稳定。

要分析开征物业税对房地产市场的影响,就必须分别从供给和需求两个方面来进行分析。本文以下就分别从这两个角度出发,讨论开征物业税对房地产市场产生的影响。

二、从需求角度的分析

(一)物业税的开征对市场需求的总体影响不大

对于购房者而言,物业税出台带来的最大变化,是购入物业时的初始税费负担减轻,但未来须对超过基本居住需要的部分纳税。这种变化对于购房者的决策不会产生太大的影响。这是因为:第一,原来房地产交易环节存在的诸多税费中的大部分是由房地产开发商承担,然后将其打入房价中转嫁给购房者的。但房屋价格是由市场上的供求关系最终决定的,在供求关系总体趋紧的态势下原由开发商承担的税费的减轻并不能转化为房价的下降。第二,原由购房者承担的那部分交易环节税费的减轻,仅会在比较微小的程度降低初始的购入门槛。而需要交纳物业税的购房者则由于未来每年都需要交纳一定额度的物业税,可能会选择将一部分收入储蓄起来用以支付未来的税收负担,而不是增大对购房的投入,从而使得购房需求与物业税开征之前没有明显的变化。

(二)在一定程度上有利于自住性需求的实现

本课题组在进行物业税制度设计时的一项重要考虑是,体现国家保障居民基本居住需求的政策导向,各地方处于平均居住水平以下的居民无需纳税或只需要交很少的税。同时,新型物业税的出台还将伴随着房地产交易环节税费的大幅度清理和废止。这样,与现行的房地产税费制度相比,过去在购房时须由购房者直接承担的那部分税费负担将大幅度减轻。同时,在市场供求关系相对宽松的条件下,过去由开发商承担而在房价中转嫁给购房者的那部分税费负担也有望得以减轻。这样的制度设计,特别对于中等以下收入水平的居民而言,将在一定程度上有利于其自住性需求的实现。

(三)投资性需求受到一定程度的抑制

房地产作为一种特殊的商品,本身就兼具消费品和投资品的双重属性。房地产市场上的需求也可以分为自住性需求和投资性需求两种。众多事实表明,中国的房地产市场中投资性的购房需求占总需求的比重正在上升,投机因素的加大使得房地产市场中的泡沫成分已不容忽视。

物业税的开征可以改变房地产投资的相对优势,进而抑制投资需求。首先,物业税的开征减弱了投资人对物业区位升值的分享。如若房产价值提升,则相应的物业税负加重,持有成本增加,投资回收期延长;若房屋价值稳定或下滑,则物业税负平稳或偏低,但投资处于失利状态。其次,物业税的开征降低了房地产投资的税负优势。在开征物业税之前,与生产性投资相比,由于房屋所有人可以不缴纳所得税,从而使得投资拥有房地产坐待升值由于不必为保有纳税而成为更加“合算”的投资选择。物业税的开征可以在一定程度上扭转这种局面。

(四)奢侈性需求亦受到一定抑制

开征物业税的重要目标之一,是促进社会财富的再分配,起到对财富差距的调节功能,减少整个社会财富分配的不平等程度。

物业税的开征初期,别墅等高档物业有可能首当其冲的被列入征税范围,高端物业作为社会调节政策之外的财富蓄水池功能将大打折扣。同时,税负的增加也会在一定程度上抑制过分奢华的居住需求。也就是说,物业税的开征一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源,特别是占有优质资源;另一方面可以使政府获取更多的资源,通过完善住房保障体系来帮助低收入阶层和住房困难群体获得住房及改善住房条件。

值得顺便提及的是,如果物业税采用累进税率,则其抑制投资性需求和奢侈性需求的作用都将增强。但累进税率存在着累进级距不易把握、计算比较复杂、征税成本相对较高、有可能打击纳税人的生产经营积极性的缺点,是否应当采用还须进一步深入探讨。

三、从供给角度的分析

(一)住宅用地的有效供给得以保证

在现行财税体制之下,城市政府出于吸引投资和支持产业发展、从而实现财政收入最大化的目的,经常采用的做法是对投资者减免包括房地产税在内的各类税收,同时将大量工业用地廉价、甚至免费出让,由此造成的损失用垄断住宅用地供应的方式,来拉高住宅用地价格,用住宅用地收益来维持“经营城市”的收支平衡。这既造成了各地区在房地产税收领域减免税的无序竞争,也畸化了土地用途结构,企业用地的粗放与住宅用地的紧张并存。以 2005年为例,全国土地用途结构中43.33%属于工矿仓储用地,30.56%属于房地产开发用地,26.11%属于其他用地;房地产开发用地中,商业服务业用房占29.2%,普通商品住宅占48.7%,经济适用房占9.3%,高档公寓占0.2%,其他住房占12.6%。从国际经验来看,城市中住宅用地的合理比例应在50%左右。

物业税的开征,将为地方财政提供相对稳定的税收,成为较低层级政府的重要财源,使得地方政府有动力调整以工商业发展为中心的政策导向,为住宅建设与人居环境改善投入更多的资源和资金,增加对住宅用地的供给。而环境污染与土地资源浪费的减少将改善居住条件与环境,使房地产总值进一步提升,进而提升物业税的税收收入,使整个社会的经济增长方式步入良性循环的轨道。

(二)提升地产开发理性,缩短产品供给周期

房地产业的利润来源主要是在开发期间内,建筑物所占土地区位的升值。物业税的征收降低了未来收益的贴现值,不仅使得消费者对物业的心理估价降低,也使得开发商持有土地的成本上升。这些都会降低房地产行业的利润率。

首先,物业税可以抑制土地的炒卖。开发商投机的一种常见方式就是吸纳低价土地,然后高价时抛出。开征财产税性质的物业税,规定即使开发商土地闲置也必须每年按评估的财产价值纳税,这样就加大了囤积土地的成本。如果土地增值减去财产税后的剩余,低于银行的利率,开发商囤积土地就会无利可图。2006年12月31日,国务院发布《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》,提高城镇土地使用税税额标准至原来的3倍,并将城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。对于北京、上海等大城市来说,以 12元/平方米的中间价位计算,10万平方米的土地一年的“持有费用”为120万元,如此算来,对于那些动辄拥有数百万甚至上千万平方米土地储备的囤地大户来说,仅仅土地的年持有成本就将达到数千万乃至上亿元之巨。物业税作为房地产税收一体化而采用的一个替代税种,其抑制土地投机的作用,甚至要优于现有的城镇土地使用税。因为它是以财产的估定价值为课税标准而征收的,较之现有的“区位分级,按面积纳税”的征税标准,对个别地块应纳税额的计算更加准确。

其次,物业税也增加了开发商“惜售”、囤积房源的成本。2002年我国商品房空置面积增幅开始反弹,当年年底商品房空置面积同比增长了12.6%,2003年底,商品房空置面积突破1亿m2,2004年底空置面积虽略有回落,但到 2005年底,回升至1.14亿m2,2006年底同比增长7.9%,达到1.26亿m2。针对这一问题,对不动产开征物业税有利于我国房地产市场资源的合理配置。因为在物业税的压力之下,考虑到房产的持有成本,房产所有者将有动力对已闲置的资源加以充分利用,或对闲置不用的房产资源转移给具有实际需求的人,从而提高房产资源的利用效率。

物业税的开征对商业地产的投资速度也具有调控作用。各地政府出于刺激区域经济、扩大税源的考虑,往往通过减少土地出让金、减免税费等手段鼓励商业地产的开发,以至出现商业地产供大于求的局面。2005年的数据显示,商业营业用房竣工面积为5289.8万m2,同比增长6.95%,销售面积为4061.68万m2,同比增长31%,竣工销售面积比为1.30,表明商业营业用房的供仍大于求。同年全国办公楼竣工面积为1258.96万m2,同比增长21.69%,销售面积为1105.48万m2,同比增长59.56%,竣工销售面积比为1.14。由于物业税对不同用途的房地产适用相同的税率,势必会增加商业地产的开发理性,促进商业地产的健康发展。

(三)增加二手房供给,提高住宅利用效率

从流动性的角度考虑,开征物业税,可增加投资者的持房成本,加快将房产投入市场的速度,有助于抑制房地产泡沫,促进房地产业的健康发展。以北京为例,目前北京二手房的总存量大约有500万套,按照6%的正常流转量来算的话,北京每年的二手房交易量应该在30万套左右,但是实际的情况是北京市场上的二手房交易量远远低于这个数字,2006年的交易量仅为75000套。保有环节无负担以及房价的快速上涨是造成这种情况的根本原因。根据国家发改委和国家统计局的调查显示,2006年,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,同比下降2.1个百分点,但仍有少数城市房价涨幅在两位数。一旦开征物业税,这将增大业主的持有成本,能激活二手房市场,而供应量的增加对稳定房价具有十分积极的意义。

物业税的开征,导致居住成本上升,促使楼盘的质量成为竞争的热点。由于采用统一的税率,户型面积区间将压缩在一个功能和价格比较合理的范围内。这对于住房的供给结构有较好的引导作用。据北京市房地产交易管理网上的数据显示,2006年10月全市商品住宅预售登记面积1335436 m2,登记套数11407套,单套住宅面积均计117 m2;据《楼市》统计数据显示,2006年全年, 200m2以上的房屋共推出9086套;144 m2以上的房屋,供应量为25445套,总供应面积为5700748.09 m2。物业税开征以后,近期内大户型房产的潜在客户将考虑持有成本问题,无利可图的户型也必然被开发商所“抛弃”,符合多数购房者需求的户型将成为主流,住宅市场的供应结构将回归理性。

(四)税费的整合具有减税效应,成为扩大供给的一种动力

虽然物业税统一的不是房地产在建期间的税费,而是购房者在保有期间要缴纳的税费,即将现行的房产税、城市房地产税、土地使用税合并,然后借鉴国外房地产保有税的做法,转化为物业保有阶段统一收取的物业税。但是,物业税征收的法理依据却可以成为规范我国房地产税费体系的重要支撑。

目前,中国的房地产业税费制度中,“价、税、费”并存。中央政府出台的收费项目有20多种,地方政府出台的收费少则几十种,多则上百种。如征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费、各种证书工本费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目,包括规划、建设、工商、水利、电力、邮政、农业、环保、公安、城管等。基于如此混乱的局面,新的房地产税改革的方向,是统一内外税制,对内外资企事业单位、经济组织、个人一律征收物业税;同时,将房屋和土地合并征税。清理取消不合理、不合法的收费,将一部分具有税收性质的收费转化为税收,将一部分经营性收费转为由受益者付费,将属于地价的收费归入地价中。

物业税主要用于地方政府的公共服务支出,其法理依据是纳税人占有了城市空间,享受到政府提供的交通、环境卫生、治安等公共服务。物业税开征之后,纷繁复杂的房地产税费体系就失去了原有的合法性,势必朝着合理、简便、规范、有序的方向发展,大大减少“寻租”的空间,进而构成一种广义上的减税效应,长期来看,对房地产市场的健康有序发展具有积极的作用。

(五)如果税率较高,可能会减缓存量物业更新速度

开征物业税的理论依据之一是:物业的市场价值很大程度上来源于区位的相对唯一性,具体来说就是政府对基础设施的投入以及周边配套环境的支撑。基于区位的物业升值其实是社会财富积累的一种表现,不应该归私人独享。政府通过征收物业税的方式可以平衡资产增值的收益分配,促使区域内和谐发展。然而,从另一个角度来看,物业税的开征也有可能抑制投资者和业主开发城中村和进行旧城改造的动力。因为对物业的任何改良和维护,所带来的增值都会提高物业税的税负。该行为带来的正外部性,比如社区环境的改善、建筑物的重建维修、人口密度的适度提高等等,得不到物业税本身的正面鼓励。在一般情况下,由于物业税的税负相比开发可能带来的收益而言只占较小的比例,因此这种效应不会显现,但若物业税的税率较高,则这种效应就会体现出来。以东京为例,一方面市区土地价格畸高无比,另一方面却有很多土地处于低效利用的状态。究其原因,是土地所有者倾向于在低税负的条件下低效利用土地,等待最有利可图的开发类型和开发时机的到来。因此,在确定物业税税率的时候应当谨慎,避免出现因税负过高而抑制土地的高效利用的情形。

(六)加快城市郊区化进程

物业税的征收还可能对城市郊区化产生促进作用。所谓城市郊区化是指随着城市化水平的不断提高,中心区的人口、产业迁移到大城市外部的郊区地带,从而形成了一种相对于城市集中化的离心分散化现象。这一过程引致城市中心区的形态更替——城市中心区逐渐淡化了原有的居住和生产功能,转变为金融业等现代服务业及大公司总部集聚的中央商务区。从国外的一般经验来看,城市郊区化现象一般出现在人均GDP达到3000美元之后。2006年,中国城市化率达到43.9%,全国人均GDP近2000美元,其中上海、北京、天津、浙江、江苏、广东、山东的人均GDP均超过了3000美元。说明在中国一部分地区城市郊区化的经济基础已经具备。物业税开征之后,将逐步成为城市政府的重要财源,提升辖区内物业的总价将成为城市政府的一个重要的政策取向,从而进一步强化对土地利用结构的引导。如通过基础设施、生活配套、交通干线的建设,加快工业郊区化和人口郊区化,使土地产出率较低的工厂和住宅退出中心区,搬迁至近郊区甚至远郊。此外,由于物业税是以物业的市场评估价值为计税依据的,市民出于对改善居住环境和规避高额税负的考虑,也会倾向于选择搬至郊区以节省支出,获取更大的居住空间。

(国务院发展研究中心“物业税改革研究”课题组 课题组成员:隆国强 林家彬 倪红日 王晓明)

(林家彬 执笔)

   (中国房地产信息网 www.crei.cn)  (作者:国务院发展研究中心“物业税改革研究”课题组)


来源:本站
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