征收物业税对居民、企业的影响分析

浏览量:  次发布时间:2012-04-04 09:49  评论(0)

物业税是近年来的热门话题,是关系中央、地方政府、房地产市场及普通居民的重要议题。从2003年10月中共中央十六届三中全会《决定》提出,“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”,到 2005年10月中共中央十六届五中全会关于第十一个五年规划的建议提出“稳步推行物业税”,其重要性与紧迫性可见一斑。本文的重点在于阐述物业税实施对居民、企业所产生的实际影响,但在具体分析之前,我们必须针对物业税的几个基本原则达成共识,并在这个共识下进行深入和系统的研究。

一、物业税改革所坚持的基本原则

(一)税基范围的划定

税基是一项税收的基本要素,税基的确定范围将直接影响税收的效果和调控力度。根据现行房地产税收体制的现状及物业税的性质,我们认为,在物业税税基的确定上,应在全部不动产的范围内,剔除一定的免征对象,并相应设定起征点和免征额,力争实现“二八原则”,即由 20%的居民承担80%的物业税。具体而言:

第一,尽管物业税是对住房所有者在持有阶段征收的一种财产税,其征收对象应包含居民持有的全部住宅物业及企业所拥有的商业用房。但是,考虑到现阶段我国房地产市场的发展状况,广大农村住房、廉租房等所有者经济能力有限,顺应国家保障性住房政策,这部分最低端房地产应作为免征对象在物业税纳税范围内予以优先扣除。

第二,从我国城镇居民家庭住房产权状况来看,现有 50%以上的城镇居民住在原房改私房中,这些房屋由于建成年代较早,房屋质量、结构、物业等都存在一定的问题,因此,在征收物业税时应考虑设定一定的起征点,将这些价值较低的房产划入自动免除缴纳物业税的范围,以实现国家真正的调控目标。但具体起征点的设定应参考我国各地区房地产市场的实际分布情况,按照房地产的评估价值具体划定。但前提必须是家庭拥有一户房,若拥有两套及两套以上住房,应按照全部住房价值的累积值进行征收。

第三,由于居住是人类最基本的需求之一,征收物业税并不意味着打击全部的住房需求,而是在积极鼓励居民的正常需求下,尽可能的限制投机性需求。因此,针对起征点以上的房地产物业,还应设立相应的免征额,即扣除房地产满足正常居住需求的价值,只针对超额享有的住房征收物业税。只有这样,物业税才能真正发挥其调节性作用,最终实现改善房地产供需结构的目标。

(二)税率的确定

在税率的确定上,我们应当坚持“中央作决策,立法在省一级,征收和规范在县市”的基本原则,这是由物业税本身的特性所决定的。物业税是在全国范围内统一征收的不动产持有税,任何地方政府都必须坚决执行。同时,物业税又是一项地方性税收,各地房地产市场发展程度不同,享受同等住房条件的居民收入水平不同,如果按照相同税率统一征收,可能造成地区间税负不平衡的问题。因此,中央政府应当给予地方政府一定范围内的自主决定权力,使其在统一征收的情况下,根据当地经济发展、居民收入水平及房地产市场的发展自行调控居民承担物业税的税收负担。

同时,在税率的具体确定上,从现阶段操作可行性上考虑,应实行单一的比例税率。由于物业税的税基是房地产市场评估价值,别墅豪宅等高档房地产本身市场评估价值较高,采取比例税率,其所承担的税收负担自然相对较重,已经可以实现基本调控目标。如果采用较复杂的累进税率,尽管在一定程度上会加重对别墅豪宅等课税的力度,但也相应增加了监管及操作成本。

(三)税收负担的衡量

从国际经验来看,物业税税收负担的衡量主要参考两个指标:一是物业税税收收入占地方政府财政收入的比重;二是各家庭缴纳物业税支出占其家庭可支配收入的比重。

首先,从物业税对地方政府财政收入的贡献来看,以美国地方政府为例:美国针对房地产征收的保有环节的税收被称为财产税,是其地方政府的主体税种,占地方政府财政收入70%以上。

在税率制定上,美国地方政府一般遵循逆算法则,即先根据政府财政预算收入及其它可能获得的收入去估算当年应征收的财产税总额,然后再结合辖区内当年应缴纳财产税的全部房地产的应纳税评估值去计算平均税率,写成公式可简单表达为:

财产税税率=(年度拟需财政收入-其它估算的财政收入来源)/(辖区内物业的应纳税评估值)

在这种征收体系下,尽管每年财产税的税率会有所不同,但平均而言,一般在1%上下波动。

另一方面,从物业税支出占居民家庭可支配收入角度来衡量,仍以美国为例:由于我们无法准确衡量每个家庭具体缴纳的物业税额度,只能通过住房消费支出来粗略衡量。这里假设我国当前的住房消费支出中不包含持有型的物业税,而美国的住房消费支出中则可能已经包含了必要的财产税支出。因此,从中美两国消费结构上看,美国住房支出占其人均消费支出总量的15%,高于我国10%的水平。

更进一步,从住房消费支出与人均可支配收入比较的角度来衡量,以2006年绝对数值计算,我国住房支出占可支配收入比重约为7.7%,比例相对较低,仅有美国 14.5%一半的水平。

开征物业税,是针对全部房地产征收的保有税,税收负担必然最终落在每个持有房地产的家庭身上,即相当于在现有基础上增加了每个消费者的住房支出,如果税负过重,不仅将挤占其它消费性支出,还可能使居民产生抵触心理,带来社会不稳定因素。因此,物业税税基范围的选择、税率的设定、税收负担的确定将是决定我国物业税改革成败的关键因素。

根据前述税基和税率确定的原则,我们分别按0.5%~ 1%的税率计算我国四个直辖市的物业税负担结果(见表2)。

由于未将起征点和免征额的假设放入模型中,所以按此方法计算的物业税负担应相对较大,占家庭可支配收入比重也相对较高。从现有结果上看,如果分别以1%和 0.5%的税率估算我国四直辖市物业税负担占家庭可支配收入的比重,平均将分别达到6%和3%,相当于使我国城镇居民现有的住房支出占可支配收入的比重在现有基础上增加了78%和39%。

综上所述,物业税税基、税率的确定是一个复杂的过程,需要在考虑多种因素的条件下综合确定。本报告重点在于分析征收物业税对居民、企业所产生的影响,因此,在考察过程中,将按照新房1%和0.5%的税率、老房税率是新房税率一半、70%的评估率等假设指标进行具体分析判断,并基于此得到一些基本的结论。

二、考察物业税对居民的影响

考察物业税的实施对国内居民行为产生的影响,首先需要将居民划分为真实消费者与投资者两类,其中消费者和投资者中又可分别划分为已有房产者和潜在购房者两个基本类型。在这一部分中,将分别结合每一类群体的特征来具体描述开征物业税对其所可能产生的影响。

(一)拥有真实需求的消费者

作为有真实需求的消费者,其区别于投资者的最大特征在于购房用于满足自住性需求,即自身改善性需求、结婚独立成家需求等,这一类人群将购房视为一种长期的行为,不会在短期内进行频繁的房地产交易活动,不会因为房价的上涨而将现有的房屋出售获利,而将住宅作为其长期稳定的固定资产。

1.已有房产且自住者(指拥有且仅有一套住房家庭)。考虑到保护居民的基本住房需求,对于已有房产且用来自身实际居住者,应给予其一定的税收优惠政策。如,规定在实施物业税以前购买的房地产,征收物业税可按照税率减半征收的原则给予优惠。同时,由于老房建成时间较早,市场评估价值相对较低,从而开征物业税对其整体上增加负担相对较小。

国家统计局2005年对我国城镇居民住宅情况的调查显示,按照不同收入水平分组来看,10%的最低收入户自有住房平均面积为69.5平方米,自有房产价值在6万-10万之间,与之相对应,10%的最高收入户自有住房平均面积为99.5平方米,自有房产价值在16万-42万之间,这种住房市场的贫富差距要求我们在设计物业税改革方案时必须充分考虑到不同收入群体对物业税的承受能力和支付能力。

依据我们前面提到的基本原则,税基上,我们设定以房地产价值10万元作为起征点,即只针对价值在10万元及10万元以上的房地产征收物业税,10万元以下的房地产予以免征;免征额设计上,为方便计算,也以10万元作为免征额,只针对超过10万元的房地产价值进行征税;税率上,分别以0.5%和1%作为基本税率,但对已有住房实行减半的原则,即针对现有全部房地产实行0.25%和0.5%的税率,同样按照70%的估算率,相应计算得到的现有不同收入人群应承担的物业税额度及负担表现为:

从计算结果可以看出,10%的最低收入户和10%的低收入户由于其自有房产价值在起征点以下,免予征收物业税,这也与我国现阶段实行的保障性住房政策相吻合。 2007年“8.24”文件提出我国未来将重点加强保障性住房建设,并要求建设部、人民银行、财政部、税务局等部门针对保障性住房发展提供相应支持。由于保障性住房的提供对象正是20%的最低收入户和低收入户人群,因此,对其实行免予征收物业税的优惠政策是符合实际要求的。

从税收负担上看,尽管按照10万元的统一免征额和相同的单一税率进行征税,但由于高收入人群所拥有的房产价值相对较高,其承担的物业税也相对较大,物业税负担在其可支配收入中所占比重也较高,基本可以达到物业税对高档住宅课税重,对普通住宅相对课税较轻的客观效果。 2005年,10%的最高收入户在税率减半的优惠下每年需交纳1050元,是同期中等偏下收入户的30倍,占其家庭全年可支配收入的1.38%,将发挥一定的调节效果。

但整体上判断,由于对现有住房实行减半征收的优惠政策,使得现有业主税收负担相对较小,物业税负担占其家庭可支配收入的比重尚不足1.5%,对其实际生活基本不会产生很大的影响。

2.潜在购房自住者(指尚未拥有任何住房的家庭)。从人口年龄角度来划分,25/35岁处于婚龄期的人群是潜在购房自住者的最大构成主体,他们对房地产的需求为刚性,住房需求弹性相对较小。考察物业税对这类人群产生的影响,应重点分析开征物业税后对其购房行为及购房成本所可能产生的影响。

根据易纲、韦志超(2006)物业税改革与地方公共财政的研究成果,假设征收物业税的效果是相当于把当前房价分成两个部分,当期购房支出和未来70年的物业税成本的折现值,按照1%的物业税税率和4.5的贴现率,根据公式:

同样,开征物业税后,在未考虑起征点和免征额的情况下,消费者在其他条件不变时,愿意支付的价格将可能下降 18.4%;如果把税率重新设定为0.5%,按照相同的方法计算,征收物业税后,消费者愿意支付的价格将下降10.1%。

根据以上数据结果,我们具体分析开征物业税对新房购买者所可能产生的实质影响。以2006年商品住宅平均售价3119元/平方米和100平方米住宅作为标的,分别按照1%和0.5%的税率,以10万元为起征点及免征额标准,具体分析结果如下:

由计算结果可知,开征物业税后由于消费者愿意接受的初始房价有所下降,如果我国未来住房供求总体趋向供大于需,开征物业税后房价就会有所下降,使得购房者购房总款及首付额度下调,在一定程度上降低了购房者的门槛,促进购房行为的发生。从全寿命周期来看,尽管开征物业税后,每年需额外承担1%及0.5%的物业税负担,但由于贷款额度及利息相对较低,比较70年的购房成本总支出,开征物业税前后相差并不是很大,即一套房屋70年的真实价值并没有改变,所以对购房者的住房面积、户型选择也没有大的影响。

如果我国,未来住房供求总体趋向偏紧,开征物业税后房价不会下降,则相当于在一定程度上提高了购房者的心理门槛,其结果将阻碍购房行为的发生。但考虑到潜在购房自住者的需求刚性,以及物业税的出台还将伴随着房地产交易环节税费的调整,过去在购房时须由购房者直接承担的那部分税费负担将大幅度减轻。因此,开征物业税对消费者的初始购房行为不会产生大的影响。但由于购房者每年承担的成本会因为物业税的征收相应提高,70年的购房总成本支出相应加大,因此在收入预期不变的情况下会在一定程度上影响购房者对住房面积、户型的选择。

(二)投资与投机者

1.投资者(指长期拥有两套及以上住房的家庭)。这里,我们只简单假设长期拥有两套及两套以上住房的家庭作为房地产市场的普通投资者,而在国内购房的外国投资者尚未包含在内。2005年,我国城镇居民自有住房家庭拥有第二居所的比例为8.88%,且第二居所的使用表现为51.6%为出租,30%为偶尔居住,22.6%为其他用途,具体调查数据为:

从数据中可以看出,我国城镇居民拥有第二套住房的比例随收入的提高表现出一定的正向相关关系,最低收入户中仅有3.4%的家庭拥有第二居所,而高收入户中居民拥有第二居所的比重高达21%,由此可见,收入越高,住房支付能力和承受能力越高,对多处住房的需求也越高。

从第二居所用途上分析,53%的第二居所主要用来出租以获得租金收入,30%的第二居所用于业主自身的偶尔居住。与实际相联系,我们也分别从出租用途、偶尔居住等两个角度具体判断开征物业税后对住房投资性需求的影响。

首先,从出租角度上考虑,业主购买第二套住房用以出租,不仅获取租金收入用以弥补当月的月供支出,即实现“以租养房”,更期望于获得物业未来的长期价格上涨收益。但在这一部分中,我们将重点讨论物业税对租金价格的影响,将对房价上涨的收益分析放入随后对纯粹投资者的分析中。

以北京市某小区具体出租房屋为例,如果仅从当月收支考虑,一户价值为100万的房产现行租金价格约为 3000元/月,按照l%和0.5%分别征收物业税后,业主名义上需交纳的物业税分别可能为3150元/年[(1000000-100000)×0.7×1%/2]和1575元/年,折合到每个月分别约为263元或131元。考虑业主与租户之间讨价还价的能力,一种情形是,业主有能力将全部物业税转嫁至租户承担,则每月租金价格将比开征物业税前平均上涨 8.8%或4.4%;另一情形为,如果物业税完全由业主承担,则其出租房屋收入则相应每月减少263元或131元,租户支付3000元,扣除相应物业税,实际收入下降8.8%或4.4%;总体而言,在租赁市场整体未受影响的情况下,业主与租户之间由于物业税每月所增加的成本在4%-9%之间,尚在可承受范围之内。

针对用于偶尔居住的第二套住房,这类住房的所有者大部分是高收入人群,其资金宽裕,购买第二套住房大多是基于改善性住房需求和自身享受。开征物业税后,将直接增加其第二套住房的持有成本,按照已有住房税率减半的原则和前面的计算结果,当业主持有两套住房时,其所承担的物业税占其可支配收入比重将达到3%(1.38%×2),三套住房时,物业税占比可能达到4.5%,依次类推。特别当高收入人群持有的物业以高档住宅别墅居多时,由于其市场价值较高,其物业税负担相对可支配收入占比可能更大。这将对多套住房业主的承担能力形成一定的考验,将有利于其减少第二套住房的持有,释放多余的住房资源,促进住房消费节约化体系的形成。

同时,按照2006年的抽样调查数据,全国共有家庭户 4069.3万户,按照8.65%的二套房比率及30%的偶尔居住比例计算,如果有一半的第二套住房被释放出来,全国房地产市场将可能新增4408万平方米的住宅存量,相当于 2006年全年新增商品住宅总量的10%,将在一定程度上缓解房地产供需紧张关系。

以上论述重点仅从出租性和偶尔自身居住的角度考察拥有两套及以上住房户对物业税征收可能做出的反应。但从现实中看,投资性需求还重点体现在持有房地产待价而沽,短期持有房产,待房价上涨一定程度快速出售而获取收益的行为,我们将针对此类投资行为的分析放入对潜在投资需求的分析中一并考虑。

2.投机者(指短期拥有两套及以上住房的家庭)。所谓纯粹投资者,主要定义为基于房价上涨的动机,短期内持有房地产物业,待价而沽,待房价上涨到一定程度后立即出售以获取长期升值收益的房地产投资者。既包括国内投资者也包括国外投资者。考察物业税对这类投资者所可能产生的影响应重点从两个角度出发,一为开征物业税将增加其待价而沽阶段的持有成本,降低其投资收益;另一角度为物业税的征收将导致我国房地产价格出现下降,并在一定时期内改变过去几年房地产价格快速上涨的趋势,相应于其它产品,房地产市场对投资者的吸引力将大大降低。

具体而言,我们选取2006年商品房平均价格作典型代表进行深入分析,计算结果如下:

整个计算过程的逻辑为,假设在开征物业税前后购买相同价格的房地产用于投资并于一年后基于价格上涨而将其出售。对于开征物业税后,一年内所需支付的物业税成本分别按照1%和0.5%的税率进行计算,并以10万元为起征点和免征额,将导致每年负担成本分别增加1483元和 741元;同时,考虑开征物业税后,增加房地产持有成本,将在一定程度上改善房地产市场供需关系,从而使我国商品房价格2004~2006年年均10%的增速迅速下降,在此,假设开征物业税对房地产市场未来预期带来较大不确定性,房地产供需双方的谨慎性操作,将使我国的房地产价格增速在1%和0.5%的税率下分别下降至6%和8%。一年后投资收益主要体现为房价的上涨所带来的投资收益,而投资成本为当年物业税及所支付利息成本之和,二者的差值为该房产最终的实际投资收益。

从计算结果上看,单纯从物业税负担增加的角度看,对于房地产投资者,在1%和0.5%的税率下,其每月增加的物业税成本仅占其原月供支出的7.5%和3.8%,占比相对较小,影响不大;但从物业税对房地产价格增速所产生的拖动作用看,由于开征物业税后可能产生的房价增速放缓,将使得房地产价差收益从3.12万元分别下降至2.50万元和 1.87万元,同比分别减少20%和40%;因此,总体投资回报率上,按照l%和0.5%的税率计算,开征物业税后的投资收益仅能实现9%和16%,相比于开征物业税之前24%的收益,二者相差较大,这将对投资行为的选择产生重要影响。

特别地,对于国外投资者而言,还应考虑对未来人民币升值的预期,假设未来人民币升值速度为年均5%,则国外投资者投资于国内房地产一年的投资回报率在开征物业税之前高达30%,收益相当可观,这也是近几年来国外资金迅速流入国内房地产市场的主要原因;开征物业税后,尽管我们将房价上涨速度的预期调整为6%和8%,但加入人民币升值因素,国外投资者的投资收益率仍可实现14%和 21%,与以前相比,吸引力相对下降,国外投资者对我国房地产的投资热情将有所降温。但是,与其它可选择的投资品及其他国家房地产市场投资收益相比较,我国房地产投资回报率仍然相对较高,物业税对投资性需求会产生一定的抑制作用,但效果的大小要最终通过其对房地产价格走势的影响来判断。

三、征收物业税对企业产生的影响

(一)对房地产企业所产生的影响

税收政策是国家对房地产市场进行宏观调控的一种手段,与以往政策调控角度不同,2005、2006年国家利用税收手段对房地产实行宏观调控,核心目标在于稳定房价,以加重交易环节税收负担为主,体现在对二手房交易征收营业税的行为;此次物业税改革,其核心并不在于稳定房价,而是对房地产税收体系的一种变革和纠正,以加强房地产保有环节税收为主,改善房地产取得、保有及流转环节的税收平衡。

开征物业税后对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响上。首先,根据我们前面的分析,按照1%和0.5%的税率计算,征收物业税后将使得新房价格分别可能下降18%和10%,而地产企业一般从开工到竣工销售的周期为1-2年,在开征物业税时,对房价可能产生一定的下降压力,而土地又是基于前期高价的成本,因此短期内房地产企业的利润将会受到一定的影响。根据2007年中国统计年鉴,2006年我国房地产企业全年实现收入18046.8亿元,其中,商品房销售收入为16621.4亿元,实现营业利润1669.9亿元,营业利润率为9.25%;当开征物业税房价分别下降18%和 10%时,由于其前期成本已固定,假设商品房销售收入同比分别下降18%和10%,则其商品房销售收入相应减少 2991.85亿元和1662.14亿元,这将进一步表现为房地产企业全年营业利润将大幅下降至负或为零。由此可见,开征物业税后,短期内房价的大幅下跌可能对房地产企业产生严重的影响。

同时,开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约。近年来,我国房地产企业大规模进行土地储备的现象十分严重,截至2007年7月底,广州地产企业碧桂园股份有限公司披露其土地储备高达4500万平方米,国内地产企业过度囤地的行为已十分严重。鉴于国家对耕地保护政策的限定,未来15年我国可用的建设用地资源十分有限,再加上开发商囤地的行为,将更进一步加剧我国房地产市场未来供给的紧张程度,导致供需缺口扩大,不利于房地产市场的长期稳定。开征物业税后,针对房地产企业手中持有的土地资源要征收一定的保有税以加大其持有成本。在此基础上,将可能在一定程度上缓解房地产企业过度囤地的行为,加速商品住宅的供给和释放速度,实现房地产市场自身的供需平衡。

(二)对非地产类企业所产生的影响

现阶段我国对一般企业所持有的营业性用房已经在征收房产税、城镇土地使用税及城市房地产税,它们可以简单的理解为是针对商业营业性用房在持有环节的财产税,具体税收细节规定为:

从征收现状来看,针对现有商业营业性用房征收的财产税主要存在两个问题。首先,内外资企业不统一,对内征收房产税,对外征收城市房地产税,且税基规定及范围也不同,内资企业同时对房产和土地征收,而外资企业只对房产进行征收,这间接造成了内外资企业税负的不平衡,内资企业税负相对较重,外资企业相对较轻;其次,城镇土地使用税按照每平方米固定额度征税,税收制度落后,不能充分发挥其调节作用。

针对商业营业性用房的物业税改革,重点在于将对房产税、城市房地产税及城镇土地使用税进行系统规范,三税合一,统一按照物业税的规定重新征收,对各企业的影响将根据原企业承担税负的不同而有所不同。

从税收指标设定上,由于针对企业承租或持有的商业地产较难设定起征点和免征额,因此,这里仍然按照其全部市场价值作为计税基础。在税率选择上,可分别沿用原有 1.2%的税率和改革后1%及0.5%的标准分别进行考察。

物业税改革实施以后,与现阶段企业所承担的保有税相比较,一方面,税基从房地产余值、房产价值统一为房地产市场评估价值,税基扩大,将在一定程度上加重企业的税收负担;另一方面,现有保有税率为1.2%,而实施物业税改革后,税率将可能降低为1%或0.5%,税率降低,将减轻税收负担,因此,物业税改革后对其整体税负的影响需综合考察其最终结果。

根据重庆市空转的数据结果,可以看出,如果沿用 1.2%的房产税税率,地方政府房地产税收收入将实现大幅度的提高。从行业角度来看,建筑业、房地产业、批发零售业、住宿餐饮业、租赁商业务等大行业的税收负担将明显加重,增长率在100%以上;而采矿业、制造业、电力燃气、信息传输及金融业等行业由于不动产资源相对较少,税收负担则相应下降;从企业性质来看,由于现阶段针对集体企业、有限责任公司、私营企业等征税体制不完善,缺乏有效的评估和监管,逃税现象严重,物业税改革后,这几类企业的税收负担将大幅增加;同时,由于对外商企业征收原城市房地产税中不包含土地价值,税负相对较轻,统一物业税后,外商投资企业的税收负担将增长40%,对外商投资我国企业的成本将有所增加。

(国务院发展研究中心“物业税改革研究”课题组 课题组成员:隆国强 林家彬 倪红日 王晓明)

(王晓明 吴慧敏 执笔)

   (中国房地产信息网 www.crei.cn)  (作者:国务院发展研究中心“物业税改革研究”课题组)


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